MBI行业观察|联合办公和写字楼“结婚” 除了钱还有啥?

十字绣??????? 2019-09-24???来源:张哥谈车

联合办公模式,可能要追溯到2008年美国的WeWork在金融危机中,开创的一种集合共享、社交的办公模式。2014年,国内联合办公模式开始兴起。也就是从开始到现在已经发展了5年,如果从互联网行业的角度来审视这个模式,已经经历了洗牌期,这从行业的融资行为可以看出端倪,资本市场对于联合办公行业的持续看好,早期的资本布局已经完成。

如果从每年新增登记企业数量的变化,可以看出潜在的办公楼市场的需求,2012年新登记企业为196万户,而2017年新登记企业户高达652万户,近几年每年新增企业均过百万,但与此相背的是写字楼市场市场出现的空置,而随着新的CBD中心、房地产行业不断发展,写字楼市场发展是不均衡的。

联合办公的火热以及写字楼的低迷形成了截然反差,然而联合办公的火热只是资本运作的现象,实则也是痛点频频。办公市场行业整合背后除了资本力量还需要很强的整合能力,线上需要互联网科技,线下需要设计、供应链、运营的能力。联合办公与写字楼正在逐步达成“联姻”,未来前景如何,值得深思。

01、各取所需,联合办公扩张成写字楼新拐点

去年,《莱坊:2018年全球办公空间之洞察》报告显示,超过69%的全球企业计划提高联合办公空间的利用率,80%的企业希望在未来三年内增加协作空间的使用数量。 “联合办公”这个行当似乎在2018年再一次迎来了“高光时刻”。而中国正在成长为世界上最大的联合办公市场之一,《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,预计到2022年,中国联合办公市场规模将达到4092.18亿元,工位规模达到1315万个,面积规模为1.17亿平方米。

回顾写字楼近年来的现状,二三线城市写字楼空置率问题显着,一线城市的空置率相对较低,但依然不能掩盖其中的问题 ,随着城市的不断扩张,老旧的写字楼不能满足办公的需求,价格贵、物业差、配套陈旧等矛盾日益突出:一方面企业有着更高的物业需求,但同样也承担每年不断物业租赁成本的上涨陋习。

在中国,联合办公的出现,更像是解决了物业持有者和租户之间的痛点:面对物业的空置,意味着大量的亏损,而一般中小企业也有更好办公环境的基本需求。“各取所需 ,抱团取暖”,是目前写字楼与联合办公相处的最佳状态。

但联合办公不仅仅提供这些,从工商税法外包、物业管理、企业saas、业务撮合分发、企业社交、培训、媒体服务、孵化、投融资等各个方面给予在联合办公空间办公业主的支持,这样的方式是灵活多变的,也是经历企业发展客观规律的,针对不同段位的公司,所需要的服务内容也不同,把单一的租赁关系,变成了多元复合的关系,这就是联合办公的价值,联合办公正在彻底颠覆传统的办公出租这门生意。写字楼缺乏运营等综合能力,联合办公正好为其覆盖物业的空置,写字楼要寻求出路,学习和引进联合办公品牌是必然趋势。

02、从低端渗透走向高端迸发

因为成本控制和行业特点,联合办公最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主,但随着市场的认可度提升,联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域,逐渐向城市地标性商办建筑内扩张。

目前行业整体呈现出往中高端写字楼布局的趋势。越来越多的联合办公空间开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透尤其是向高端迸发的趋势逐步明显。

据统计,2017年仅在北京的写字楼租户中,联合办公便租走了10%的写字楼。仲量联行预计,2018年,灵活办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间,占当年新增面积的9.7%和8.4%。而在2016年,这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。

2018.04: WeWork正式进驻上海最贵写字楼之一——陆家嘴国际金融中心第15层。

2018.06:氪空间拿下位于香港的黄金位置的地产商华懋旗下的One Hennessy大楼11层-19层。

2018.08:SOHO3Q华南首店落址南山区蛇口招商局港口大厦4-7层。

2018.11:纳什空间签下北京世纪财富中心面积8000余平米的办公空间。

2019.01:位于昂贵商业地段徐汇区的WeWork上海世纪商贸广场盛大启幕。

这些动态均显示出,联合办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域,甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。

以往购买、租赁写字楼造成对企业现金流的大量占用,联合办公对企业来讲是一种全新的资产组合方式。2018年,联合办公在亚太区呈现了35%的高速增长,无论是对业主方、营运商还是企业租户都是三赢的形势。目前来看,联合办公以及商务空间的扩张有望为所在办公楼带来优质配套,提升租户体验。

03、写字楼与联合办公“联姻”背后的商业价值

联合办公可以提供更符合个性化需求的服务,这与传统的甲级写字楼出租不同,对于物业持有方,除了降低存量空置面积的亏损风险之外,很多陈旧设施通过联合办公模式得以改造。目前,形成写字楼综合竞争优势的运营策略也是面对市场保持稳健经营的重要方面。所以,对于物业持有者而言,不仅仅是把房子租出去了,更重要的是提升了物业自身的价值,带来的物业溢价价值甚至比租金收益更加吸引人 。

以氪空间为例,从基础层面上来说,氪空间做的是“二房东”生意,它用优惠的价格租下写字楼,经过标准化的装修将其分隔成单独的办公空间,然后提供给大公司的分支机构、大公司的小团队、中小企业和自由职业者,再向他们收取服务费。

然而氪空间又不仅仅是“二房东”,不只是地产公司或者物业公司,通过大数据选址扩张并进行精细化运营,是联合办公品牌的核心竞争力。就商业模式来说,当联合办公企业拥有足够多的办公面积、工位数量,且有足够高的入驻率后,就会得到三个收获:企业用户、办公场景以及数据。所以当联合办公与写字楼联合,从商业角度双方都会形成更大的发展空间,而不仅仅是简单的租赁收益。

基于这些联合运作,可以延伸出新零售、SaaS、招聘、法务、投资等等2B2C生意。联合办公企业更擅长线下运营,所以,所有联合办公服务商都将在规模化后采取类似的“办公即服务”的模式,本质是企业级服务,他们都无一例外地提供办公配套服务。

这个赛道被行业关注及看好的核心原因是其需求确实存在且非常庞大,从供给端,行业大部分供给的写字楼空间是发展商来开发的。其实他们并不关注于小企业,他们希望是有人能整个拿走。所以需求和痛点是存在的。

联合办公的商业核心竞争力是强化产品线的能力,以及通过产品、服务积累起来的品牌影响力,要做的是不断优化用户体验,从某些角度出发,会员才是联合办公最重要的资产。

近几年,“联合办公”入驻各大购物中心也已然成为趋势,比如龙湖上海虹桥天街引入了龙湖旗下自有联合办公品牌“一展空间”;南京西路上的金鹰国际广场,在歇业调整近两年后,引入联合办公运营商“方糖小镇”,将商场7-9层改造成一个自由定制的办公空间;位于普陀区长寿路的“西康·189弄”项目,同样把购物中心的两个顶层空间租给联合办公空间运营商;静安晶品的七楼,引入总面积5500余平方米的联合办公空间“米域·晶品”,并配有1200平方米超大开放花园露台;优客工场与上海证大集团合作,在喜玛拉雅艺术中心打造商场里的联合办公项目等……

正因为两者结合会产生1+1大于2的效应,才会成为行业选择的方向。联合办公+购物中心,联合办公+写字楼,均是未来发展的一个重要选择。写字楼得到联合办公的启发与刺激,未来很大可能也将逐步出现属于自己的自有联合办公品牌,成为自我赋能的筹码。

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